DIAGNOSTIC IMMOBILIER

DPE : les changements en vigueur cette année

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une réforme majeure dès le 1er janvier 2026. L'arrêté publié au Journal Officiel le 26 août 2025 introduit un nouveau mode de calcul, avec notamment la révision du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire à 1,9. Cette mesure corrige une distorsion qui pénalisait l'électricité, énergie fortement décarbonée, au profit du gaz et du fioul importés. Conséquence directe: près de 850 000 logements pourraient sortir du statut de «passoire énergétique». Focus sur les changements clés du DPE et leurs impacts sur le marché immobilier cette année.

Le coefficient électrique abaissé, 850 000 logements sortent des passoires énergétiques

L'arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025, modifiant le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), est entré en vigueur le 1er janvier 2026. Concrètement, ce coefficient passe de 2,3 à 1,9, marquant une évolution significative pour le marché immobilier. Cette réforme corrige une anomalie technique qui pénalisait injustement l'électricité, énergie largement décarbonée en France, face aux énergies fossiles importées comme le gaz ou le fioul.

"Le chauffage électrique n'est plus surpénalisé dans le calcul par rapport au fioul ou au gaz. Très concrètement, c'est près de 700 000 logements qui sortent du statut de passoires thermiques", a précisé Vincent Jeanbrun, Ministre de la Ville et du Logement, sur LinkedIn.

Sur la base des données au 1er janvier 2023, environ 850 000 logements basculeront hors de la classification F ou G, réduisant ainsi significativement les 4,8 millions de passoires énergétiques recensées dans le parc résidentiel principal.

Au-delà de ce reclassement massif, cette mesure optimise le ciblage des dispositifs d'aide à la rénovation énergétique. En rehaussant mécaniquement les performances des logements électriques, elle libère des moyens pour concentrer les subventions sur les biens équipés d'installations fossiles. Le nouveau coefficient amplifie également le gain d'étiquette obtenu lors du remplacement d'une chaudière gaz ou fioul par une pompe à chaleur, incitant davantage les propriétaires à opter pour cette solution décarbonée et performante.

Sur le plan opérationnel, tous les DPE et audits énergétiques établis à partir du 1er janvier 2026 intégreront automatiquement le coefficient de 1,9. Les diagnostics réalisés antérieurement conservent leur validité légale, mais pourront être actualisés gratuitement, sans nécessiter une nouvelle visite du diagnostiqueur.

Réforme du DPE : un bol d'air attendu pour le marché locatif

La récente réforme du logement en France pourrait marquer un tournant pour un marché locatif sous tension. Selon Delphine Rouxel, présidente de Nestenn Immobilier, interrogée dans Good Morning Business le 31 décembre 2025, cette mesure devrait permettre de remettre sur le marché environ 800 000 logements, un signal positif pour le secteur.

Pour les Français à la recherche de logement, cette initiative représente une bouffée d'air. "Nous avons un marché locatif en asphyxie, et l'apport de ces 850 000 logements va permettre d'élargir l'offre et de réduire les difficultés à se loger" , souligne Delphine Rouxel, insistant sur l'impact direct pour les locataires.

Le ministre du Logement partage cette analyse optimiste. "Cela va soulager un petit peu le marché", confirme Vincent Jeanbrun, invité sur le plateau de l'émission Le Club Immo sur Radio J en janvier 2026. Pour le gouvernement, cette mesure technique s'inscrit dans une stratégie équilibrée entre impératifs sociaux et écologiques.

"Dans le contexte de crise du logement que nous connaissons, cela signifie davantage de logements disponibles pour les familles et des propriétaires un peu moins découragés sans pour autant renoncer à notre ambition écologique", précise le ministre sur LinkedIn. La réforme réconcilie ainsi fluidification du marché et transition énergétique, en évitant de bloquer artificiellement des logements performants tout en maintenant la pression sur la rénovation des biens réellement énergivores.

Quel impact pour les professionnels de l'immobilier ?

La réforme du coefficient électrique impose aux professionnels de l'immobilier une mission d'information et d'accompagnement auprès de leurs clients. "Nous allons éduquer et accompagner nos propriétaires qu'ils soient vendeurs ou bailleurs sur cette réforme", annonce Delphine Rouxel, présidente de Nestenn Immobilier. Cette démarche pédagogique s'avère d'autant plus cruciale que les implications concrètes de ce changement restent méconnues d'une large part des propriétaires.

L'enjeu est particulièrement stratégique pour les bailleurs confrontés aux contraintes réglementaires. "C'est faire comprendre aux bailleurs que leur logement peut changer de catégorie et sortir de la passoire énergétique, ce qui est important vu que les logements classés G ont été interdits à la location depuis janvier 2025. Les F et les G n'avaient plus de réévaluation du montant du loyer depuis août 2022, donc c'est toute une étape éducative vis-à-vis des bailleurs par rapport à cette réforme", explique la dirigeante. Le reclassement potentiel ouvre des perspectives de remise sur le marché et de révision locative pour de nombreux propriétaires.

Toutefois, les professionnels doivent veiller à ne pas entretenir de confusion sur la portée réelle de cette mesure. "Ce changement ne change pas les passoires énergétiques", tempère Delphine Rouxel. Les logements mal isolés conservent leurs faiblesses thermiques intrinsèques, indépendamment de leur nouveau classement administratif. La réforme n'améliore que la notation, pas la performance énergétique effective des biens.

Cette clarification revêt une dimension essentielle dans le conseil apporté aux propriétaires. "Ensuite il faut toujours poursuivre cette rénovation énergétique, cela nous donne juste un sursis", insiste la présidente de Nestenn. Le message à délivrer demeure donc nuancé : si la réforme offre un répit bienvenu face aux interdictions de location, elle ne dispense nullement des travaux d'amélioration énergétique, qui restent la seule solution durable pour valoriser un patrimoine et anticiper les futures échéances réglementaires.

Dans ce contexte, le gouvernement se montre prêt à aller plus loin dès l'ouverture d'un budget dédié. Le ministre du Logement a affirmé que le chantier pourrait intégrer des solutions innovantes, comme celle portée par la sénatrice Amel Gacquerre, qui propose de permettre la location de logements sous condition d'un engagement concret de travaux, avec des loyers partiellement réaffectés à la rénovation.

Cette approche souligne la volonté de concilier accessibilité locative et transition énergétique, tout en offrant aux professionnels de l'immobilier des leviers concrets pour accompagner leurs clients dans cette période de transformation réglementaire.

La réforme du DPE offre un répit stratégique : 850 000 logements réintègrent le marché locatif, soulageant une offre sous tension. Pour les professionnels de l'immobilier, l'enjeu est clair : accompagner cette transition en évitant toute confusion. Le reclassement administratif ne remplace pas la performance thermique réelle. Les travaux de rénovation restent l'unique voie pour valoriser durablement un patrimoine et anticiper les futures contraintes réglementaires. Cette évolution transforme le conseil immobilier en mission pédagogique et stratégique, où l'expertise énergétique devient un atout commercial différenciant dans un marché en pleine mutation.

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